투룸 빌라 역전세?(반전세전환?)
기존 선유도역 투룸 빌라 투자 관련하여 기록함.
1. 선유도역 투룸 빌라 근황
1) 임차인께서 이직으로 인해 전세 연장 어렵다고 연락 주심(만기 4개월 전)
2) 전세수요는 나름 풍부한 곳이라 생각해서 4개월이면 충분히 다음 임차인분을 구할 수 있을 거라 생각함.
3) 부동산에 연락해 보니 생각보다 더 빌라 전세 상황이 좋지 않음
4) 아무래도 전세 사기 등과 관련하여 예비 임차인분들께서 걱정이 많으신듯함(전세수요 감소)
5) 당연함 전세사기 당첨 시 금전적 불이익과 더불어 걱정과 스트레스가 이만저만이 아닐 것임.
6) (어느 정도의 역전세 발생할 수 있겠다는 예감이 나를 싹 감싸노...)
7) 부동산 소장님께서 보증보험 가입이 되는 2억까지 보증금을 내리고 월세를 조금 받는 반전세로 전환하면 어떻겠냐고 제안해 주심
8) 어느 정도 비용이 발생하더라도 임차인을 구하는 게 우선인 나는 그렇게 중개를 부탁드림.
- 여기까지가 현황이고 아래부터는 예상 시나리오
시나리오 1),2) - 희망 편
1) 반전세 임차인분 구함
2) 보증금 2억과 대출(빌라 주택 담보대출 약 5000만 원 발생)로 전세금 반환 드림
-> 5000만 원 융자가 있을 때 보증보험이 가능하다면 시나리오 1)로 최상책임
-> 안된다면 신용대출 발생 -> 시나리오 2)로 이자 비용 증가
3) 일부 월세 전환한 금액을 통해 대출이자 어느 정도 감당
4) 시나리오 1),2) 모두 2년간 어느 정도 비용 발생할 예정(ㅠㅠ)
시나리오 3),4) - 절망 편
1) 전세 만기 1개월 전까지 임차인 못 구함
2) 반전세로 돌린 월세 임대 나갈 때까지 내림
3) 월세 거의 없이 역전세로 5000만 원가량 내어드려야 함.
4) 보증금 2억과 대출(빌라 주택 담보대출 약 5000만 원 발생)로 전세금 반환 드림
-> 5000만 원 융자가 있을 때 보증보험이 가능하다면 시나리오 3)
-> 안된다면 신용대출 발생 -> 시나리오 4)로 이자 비용 더욱 증가
5) 이자비용을 오롯이 내가 감당해야 함 아마 월 20~40만 원(이자에 따라 변동) 발생예정(ㅠㅠ)
시나리오 5),6) - 고통 편
1) 월세 다 내려도 만기 전까지 임차인 못 구함
2) 일단 임차인분께 돈을 바로 못 돌려드림
3) 전세사기꾼 됨 ㅠㅠ
4) 임차인분께서 전세 대출을 발생해서 거주하고 계시기 때문에 전세 대출 내준 은행에 이자 내고 상환 유예 가능한지 문의
-> 가능 시 : 세입자분께 상환 유예 이자는 부담할 테니 이후 세입자 구할 때까지 더 거주해 주시기를 부탁드림.
-> 상환 유예 불가능 또는 세입자분께서 바로 퇴거해야 하는 상황 : 담보대출, 신용대출 풀가동하고 남은 금액
만큼 주식 매각해서 전세금 반환 -> 모든 월급을 추후 세입자 구해질 때까지 이자비용으로 지출
시나리오 7) - 지옥편
1) 시나리오 6)에 이어 모든 월급을 이자비용으로 지출이 너무 오래돼서 생활이 불가능
2) 이자 지출 불가능하여 경매 진행
3) 돈도 날리고 멘탈도 날리고 등기도 날리고 인생의 쓴맛 졸라 경험...
4) 부동산 쳐다보지도 않겠다고 맹세한 후 2년 후에 우연히 빌라 시세 보니 많이 올랐음
5) 배 아파서 사망.
사실 아무리 최악으로 가더라도 시나리오 4)에서 해결될 것으로 생각하고는 있음.
그래도 상황별로 예상 시나리오를 적어보니 막연한 걱정에서는 벗어날 수 있고 상황에 따라 내가 감당해야 하는 일들에 대해 마음의 준비를 할 수 있었음.
나는 3천만 원 가지고 투자했지만 그 이상의 후폭풍이 발생할 수 있고 나뿐만 아니라 다른 사람에게도 피해를 줄 수 있다는 사실에 투자에는 더욱 신중해야겠다는 경각심이 듦.
그리고 앞서 포스팅했던 마곡 오피스텔도 이 글에서 같이 포스팅하려고 했는데 글이 너무 길어지고 또 금액만 이보다 좀 적고 상황은 비슷해서(반전세 전환) 안 적기로 함.
추후 발생한 상황에 따라 이어서 올려볼 예정.
이제 나에게 남은 건 최대한 순조롭게 해결되길 바라는 기도 메타뿐...
